Qualificazione e caratteristiche del bene
Notizie che trattano della qualificazione giuridica e materiale del bene ai fini dell’indennità: natura edificabile, non edificabile, agricola o edificata; effetti della destinazione urbanistica e dei vincoli; cave e potenzialità estrattive; fabbricati abusivi o sanabili; soprassuoli, piantagioni, costruzioni e migliorie; utilizzazioni intermedie consentite e momento della ricognizione. Sono esclusi i meri criteri di stima e le fasi di determinazione o pagamento.
Sinossi
Edificabilità legale e disciplina urbanistica
La qualificazione dipende dall’edificabilità di diritto risultante dallo strumento urbanistico vigente al momento della vicenda ablativa, non dalla destinazione di fatto o dalla mera attitudine materiale alla costruzione. Il valore deve quindi riflettere la condizione giuridica del bene e le utilità che possono esserne tratte legalmente (edificabilità legale e uso consentito: https://www.esproprionline.it/news/130059; rilevanza dello strumento urbanistico vigente: https://www.esproprionline.it/news/129144). Nelle aree prive di pianificazione, la stima non può fermarsi a una qualificazione astratta, ma considera caratteristiche concrete quali posizione, sviluppo delle zone adiacenti, servizi, urbanizzazioni e collegamenti (aree “bianche”: https://www.esproprionline.it/news/128849).
Destinazioni pubblicistiche, fasce di rispetto e comparti
La destinazione conformativa a un uso meramente pubblicistico, come verde, viabilità, attrezzature o impianti pubblici, esclude l’edificabilità privata. L’eventuale volumetria necessaria alla realizzazione dell’opera pubblica non costituisce espressione dello ius aedificandi del proprietario (destinazioni pubblicistiche: https://www.esproprionline.it/news/127254; pubblici impianti: https://www.esproprionline.it/news/128307). La destinazione a edilizia scolastica comprende anche opere e attrezzature integrative del complesso e comporta la qualificazione dell’area come non edificabile; nel caso documentato è stata esclusa anche la valorizzazione di usi intermedi (edilizia scolastica: https://www.esproprionline.it/news/130793).
Le fasce di rispetto stradali, autostradali e ferroviarie sono soggette a un divieto assoluto di edificazione di natura conformativa: se è ablata la sola fascia, il bene è stimato come terreno non edificabile, secondo il suo valore di mercato (fasce di rispetto: https://www.esproprionline.it/news/130633). Diversamente, nei comparti PEEP o PIP le superfici destinate a standard, viabilità o verde concorrono alla volumetria complessiva: la potenzialità edificatoria è riferita mediamente all’intero comprensorio mediante l’indice territoriale, mentre l’indice fondiario rileva per un comparto già completamente urbanizzato e non bisognoso di piano attuativo (PEEP: https://www.esproprionline.it/news/128955; PIP e PEEP: https://www.esproprionline.it/news/129671).
Terreni agricoli, non edificabili e utilizzazioni intermedie
La natura agricola o non edificabile non comporta il ricorso a un valore astratto: rileva il valore venale pieno, rapportato alle caratteristiche specifiche del fondo. Possono essere considerate utilizzazioni ulteriori rispetto a quella agricola, ma inferiori all’edificazione, come parcheggi, depositi, attrezzature sportive o chioschi, soltanto quando siano giuridicamente consentite e concretamente praticabili (valore venale e usi intermedi: https://www.esproprionline.it/news/130055). La loro esistenza richiede una verifica in fatto, rimessa al giudice di merito, e non discende automaticamente dalla mera prospettazione del proprietario (accertamento degli usi intermedi: https://www.esproprionline.it/news/127873). È stata, per esempio, ritenuta valorizzabile la possibile realizzazione di un’area di servizio perché compatibile con lo stato dei luoghi ed espressamente ammessa dalla disciplina urbanistica (area di servizio: https://www.esproprionline.it/news/128431).
Cave e potenzialità estrattive
L’assenza dell’autorizzazione all’attività estrattiva non elimina da sola la natura produttiva della cava, se l’autorizzazione può ancora essere legittimamente ottenuta e la sua mancanza dipende da una situazione meramente fattuale (cava potenzialmente autorizzabile: https://www.esproprionline.it/news/129963). Se, invece, l’area non è inclusa nel Piano delle attività estrattive e lo sfruttamento è quindi giuridicamente precluso, non può essere indennizzata la perdita della capacità produttiva della cava (mancata inclusione nel PAE: https://www.esproprionline.it/news/130076).
Costruzioni, pertinenze e abusi
Un’area asfaltata utilizzata come deposito o parcheggio a servizio di impianti industriali non assume per ciò solo natura di area edificata. La pertinenza conserva individualità fisica e giuridica e va qualificata separatamente: come edificabile se dispone di autonome possibilità edificatorie, oppure come non edificabile se soggetta al relativo vincolo (depositi e parcheggi pertinenziali: https://www.esproprionline.it/news/129115). Per una costruzione abusiva, l’accertamento della sanabilità ai soli fini indennitari previsto dall’art. 38, comma 2-bis, del testo unico presuppone che alla data del provvedimento ablatorio sia già pendente la procedura di sanatoria; non opera se l’istanza non è stata presentata (istanza di sanatoria: https://www.esproprionline.it/news/127884).
Caratteristiche fisiche, rischio e soprassuolo
Le caratteristiche materiali che incidono sull’utilità e sull’appetibilità del bene concorrono al valore. La collocazione in una zona a rischio idraulico elevato può giustificare una riduzione, purché rapportata alla concreta incidenza del rischio (rischio idraulico: https://www.esproprionline.it/news/130169). Un’ordinanza di sgombero conseguente a dissesto idrogeologico, invece, non costituisce di per sé un vincolo conformativo generale e non determina automaticamente un abbattimento del valore (ordinanza di sgombero: https://www.esproprionline.it/news/130485).
Le piantagioni e il soprassuolo devono essere considerati quando connotano fisicamente il fondo e ne accrescono il valore di mercato. Per i suoli agricoli, tuttavia, non è dovuta un’ulteriore voce autonoma se il valore delle colture è già compreso in quello del terreno, perché ne deriverebbe una duplicazione (incidenza delle piantagioni: https://www.esproprionline.it/news/125134; divieto di doppia valutazione: https://www.esproprionline.it/news/125902).