Criteri di stima e valore di mercato
Notizie che trattano dei criteri per stimare il valore di mercato dei beni espropriati e quantificare l’indennità: momento di riferimento, metodi sintetico-comparativo e analitico-ricostruttivo, omogeneità e attendibilità dei dati, fonti e parametri estimativi, capacità edificatoria, oneri di urbanizzazione e caratteristiche concrete incidenti sul valore. Sono escluse le procedure di determinazione e accettazione, il deprezzamento da espropriazione parziale e le specifiche maggiorazioni, riduzioni o indennità aggiuntive.
Sinossi
Valore venale e momento della stima
Nelle questioni documentate, il parametro ordinario dell’indennità è l’effettivo valore di mercato del bene, ossia il prezzo conseguibile in una normale contrattazione tra soggetti consenzienti. I valori fiscali non sono vincolanti e il pregiudizio derivante dall’impossibilità di proseguire l’attività esercitata nell’immobile non consente di superare il valore determinato secondo il criterio legale (valori fiscali e valore di mercato: https://www.esproprionline.it/news/130098; cessazione dell’attività: https://www.esproprionline.it/news/128774).
La stima va normalmente riferita alla data del provvedimento che trasferisce la proprietà, considerando il regime urbanistico allora vigente e i vincoli conformativi, senza computare vantaggi o svantaggi prodotti da strumenti urbanistici successivi. Non è corretto comparare prezzi relativi a periodi diversi e riportarli alla data dell’esproprio mediante indici ISTAT dei prezzi al consumo, che non rappresentano l’andamento del mercato immobiliare (momento della stima: https://www.esproprionline.it/news/129044; comparazioni riferite ad altre epoche: https://www.esproprionline.it/news/129406). Per gli interventi conseguenti al sisma abruzzese del 2009, la disciplina speciale deroga alla regola generale e assume come riferimento la data dell’evento sismico (https://www.esproprionline.it/news/127161).
Scelta del metodo
Il valore può essere determinato con il metodo sintetico-comparativo oppure con quello analitico-ricostruttivo. Tra i due non sussiste un rapporto generale di regola ed eccezione: il giudice deve scegliere il metodo più adatto alle caratteristiche e alle potenzialità concrete del bene (https://www.esproprionline.it/news/126062). Per un fondo agricolo espropriato per un impianto eolico è stato inoltre ritenuto utilizzabile il metodo indiretto fondato sulla capitalizzazione, mediante un appropriato saggio, dei redditi ricavabili dai canoni rilevati nel mercato degli affitti (https://www.esproprionline.it/news/130742).
Metodo sintetico-comparativo e fonti
Il metodo comparativo attribuisce al bene il prezzo rilevato per immobili omogenei. L’omogeneità deve riguardare sia gli elementi materiali, come posizione, natura e conformazione, sia la condizione giuridico-urbanistica alla data dell’esproprio. Il giudice deve indicare i dati utilizzati e documentarne la rappresentatività, anche quando recepisce una consulenza tecnica (https://www.esproprionline.it/news/130345; https://www.esproprionline.it/news/127696).
Le fonti estimative devono essere valutate criticamente e nel loro insieme. Le delibere comunali sui valori IMU o ICI possono concorrere alla ricostruzione del mercato, ma non costituiscono da sole un parametro vincolante (https://www.esproprionline.it/news/130390). I valori OMI possono offrire un riferimento più specifico di un unico caso situato genericamente in un’area limitrofa; anche una pubblicazione specializzata può essere impiegata con funzione consultiva, purché non in modo apodittico e nell’ambito di una pluralità di fonti (https://www.esproprionline.it/news/128490; https://www.esproprionline.it/news/126459). Nel rispetto del contraddittorio, il CTU può acquisire i documenti necessari alla risposta ai quesiti estimativi quando riguardano il criterio di stima e non servono a provare un fatto principale posto a fondamento della domanda o delle eccezioni (https://www.esproprionline.it/news/130759).
Metodo analitico-ricostruttivo
Questo metodo ricava il valore dell’area dal valore del bene trasformato, detraendo i costi necessari. Per i suoli edificabili, i volumi realizzabili devono essere calcolati in base all’indice di densità territoriale, che comprende l’incidenza degli spazi destinati a infrastrutture e servizi, e non al solo indice fondiario (https://www.esproprionline.it/news/127864). Devono essere considerati gli oneri complessivi di urbanizzazione; la loro autonoma detrazione non opera invece nella stima sintetico-comparativa, perché i prezzi di immobili omogenei già riflettono i costi dello sfruttamento edilizio (https://www.esproprionline.it/news/128899; https://www.esproprionline.it/news/127379).
Quando i valori economici sono riferiti a momenti diversi, il fattore di allineamento cronologico deve essere applicato coerentemente: lo sconto all’attualità riguarda la differenza tra il valore futuro dell’immobile trasformato e i costi di trasformazione, non il solo valore finale lasciando invariati i costi (https://www.esproprionline.it/news/130681).
Potenzialità e condizioni concrete del bene
La stima deve riflettere le utilizzazioni economiche consentite dalla legge e le caratteristiche effettive del cespite. Per i terreni non edificabili non è sufficiente applicare automaticamente il VAM: dopo la dichiarazione d’incostituzionalità del relativo criterio, occorre accertare il valore venale pieno, considerando anche utilizzazioni ulteriori rispetto a quella agricola, purché legalmente ammesse e non meramente fattuali (https://www.esproprionline.it/news/127081; https://www.esproprionline.it/news/130759). Il VAM può tuttavia concorrere come uno dei parametri di un percorso estimativo più ampio, insieme a confronti di mercato e dati riferiti all’epoca dell’esproprio, ma non sostituire il valore di mercato (https://www.esproprionline.it/news/128786).
Incidono infine le condizioni materiali e i vincoli realmente operanti: il grave danneggiamento strutturale richiede una valutazione coerente con lo stato di conservazione dell’immobile; un vincolo archeologico deve essere considerato nel valore, ma non esclude di per sé la commerciabilità del bene o ogni redditività diversa da quella agricola (https://www.esproprionline.it/news/130481; https://www.esproprionline.it/news/128725).