Cessione volontaria e accordi
Notizie che trattano della cessione volontaria e degli accordi conclusi nell’ambito della procedura espropriativa o per definirne gli effetti: requisiti, forma, contenuto, perfezionamento, efficacia traslativa e corrispettivo; accordi sull’indennità, preliminari, transazioni e accordi sostitutivi. Rientrano anche la distinzione dalla compravendita ordinaria e gli effetti di invalidità, inadempimento, risoluzione o sopravvenienze sul rapporto negoziale e sul procedimento ablatorio.
Sinossi
Natura e presupposti
La cessione volontaria è un contratto a oggetto pubblico inserito nella procedura espropriativa e sostitutivo del decreto di esproprio. La sua qualificazione presuppone una procedura formale, una dichiarazione di pubblica utilità efficace, il subprocedimento di determinazione e accettazione dell’indennità e un corrispettivo collegato ai criteri indennitari. Resta possibile che l’ente acquisti il bene mediante una compravendita interamente privatistica; il preliminare non inserito in una procedura espropriativa ha appunto natura di comune preliminare di vendita (distinzione dalla compravendita ordinaria: https://www.esproprionline.it/news/125482; preliminare esterno alla procedura: https://www.esproprionline.it/news/128633).
Forma e perfezionamento
Il trasferimento richiede un distinto negozio scritto, sottoscritto dal soggetto abilitato a esprimere la volontà dell’amministrazione e dal proprietario, contenente gli elementi essenziali e il consenso all’immediato trasferimento. Non può essere desunto da deliberazioni dell’ente, dalla dichiarazione di pubblica utilità, da altri atti amministrativi, dall’immissione in possesso, dal pagamento o da comportamenti concludenti (necessità dell’atto traslativo distinto: https://www.esproprionline.it/news/130678; esclusione del perfezionamento per fatti concludenti: https://www.esproprionline.it/news/130025).
La forma scritta è richiesta a pena di nullità anche per il preliminare stipulato dalla pubblica amministrazione. Per la cessione disciplinata dall’art. 12 della legge n. 865/1971 è stata ritenuta sufficiente anche la scrittura privata, senza necessità dell’atto pubblico, purché la sottoscrizione non sia validamente contestata (forma scritta e scrittura privata: https://www.esproprionline.it/news/130289; forma del preliminare: https://www.esproprionline.it/news/128330).
Accordo sull’indennità e trasferimento
L’accettazione dell’indennità o il verbale di amichevole accordo definiscono soltanto il quantum e costituiscono il prodromo della cessione: non trasferiscono la proprietà. Il passaggio del bene richiede la successiva cessione volontaria oppure il decreto di esproprio; in mancanza dell’atto conclusivo, l’accordo indennitario resta inefficace. Neppure il pagamento integrale dell’importo concordato esonera l’amministrazione dal completare il trasferimento (accordo privo di effetto traslativo: https://www.esproprionline.it/news/128329; mancato completamento della procedura: https://www.esproprionline.it/news/125339).
L’accettazione deve corrispondere alla proposta: richieste ulteriori, quali l’estensione ai reliquati o il riconoscimento di maggiorazioni, impediscono di considerare concluso l’accordo nei termini originari (accettazione non conforme: https://www.esproprionline.it/news/126489).
Effetti della cessione
La cessione perfezionata trasferisce immediatamente la piena proprietà, sostituisce il decreto di esproprio e conclude la procedura, rendendo superflui sia il provvedimento ablatorio sia il subprocedimento per l’indennità definitiva. L’accordo può svolgere tale funzione solo se quantifica l’indennità e determina espressamente l’effetto traslativo (contenuto necessario dell’accordo sostitutivo: https://www.esproprionline.it/news/128492). Il trasferimento opera anche senza successiva immissione in possesso: l’eventuale permanenza del cedente sul fondo configura mera detenzione (effetti indipendenti dal possesso: https://www.esproprionline.it/news/127843).
La distinzione tra preliminare e definitivo rimane ferma anche nella procedura espropriativa. Se una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. dà esecuzione al preliminare e trasferisce il bene all’amministrazione, viene meno l’oggetto di un successivo decreto di esproprio (esecuzione del preliminare: https://www.esproprionline.it/news/125411).
Corrispettivo, inadempimento e sopravvenienze
Il corrispettivo della cessione costituisce una diversa liquidazione dell’indennità e deve rapportarsi ai relativi criteri. È determinabile la clausola che, partendo dai parametri indennitari vigenti, preveda un’integrazione qualora sopravvengano nuove regole di calcolo (clausola di adeguamento: https://www.esproprionline.it/news/128004). Il mancato pagamento entro il termine concordato non elimina gli effetti già prodotti dalla cessione ai sensi dell’art. 45, comma 3, del d.P.R. n. 327/2001 (ritardo nel pagamento: https://www.esproprionline.it/news/127186).
Quando una convenzione compensativa mediante diritti edificatori sia risolta e l’amministrazione detenga ormai le aree senza titolo, la restituzione può essere scelta quale mezzo concorrente di riparazione, in luogo del risarcimento per equivalente (risoluzione e restituzione: https://www.esproprionline.it/news/129035). Se invece l’accordo rinvia la nascita di crediti edilizi a una successiva procedura perequativa mai avviata, il relativo titolo non sorge (condizione per i diritti perequativi: https://www.esproprionline.it/news/125839).
Accordi sostitutivi e relativi limiti
Nel procedimento dell’art. 42-bis del d.P.R. n. 327/2001 possono inserirsi accordi sostitutivi ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241/1990, capaci di concentrare in un unico testo componente provvedimentale e negoziale e di produrre gli effetti dell’acquisizione (accordi sostitutivi nell’ambito dell’art. 42-bis: https://www.esproprionline.it/news/129819). L’accordo non può però imporre obblighi a soggetti terzi: quello concluso con un’autorità espropriante non vincola un diverso Comune a rilasciare titoli edilizi o a modificare la pianificazione per consentire la ricostruzione (limiti soggettivi dell’accordo: https://www.esproprionline.it/news/129475).
Il quadro è circoscritto ai profili di qualificazione, forma, trasferimento, indennità, inadempimento e accordi sostitutivi effettivamente documentati dalle notizie richiamate.