Piani attuativi, PEEP e perequazione
Notizie che trattano di piani urbanistici attuativi e strumenti equiparati, inclusi piani particolareggiati, lottizzazioni, PEEP, PIP, piani di recupero e programmi complessi: formazione, convenzioni, attuazione, durata, scadenza ed effetti urbanistici ed espropriativi. Rientrano assegnazione e cessione delle aree, costi di acquisizione e urbanizzazione, perequazione, compensazione, cessione compensativa e diritti edificatori. Sono escluse le questioni generali sui vincoli non specificamente legate a tali strumenti.
Sinossi
La sintesi è circoscritta ai profili documentati dalle notizie esaminate: efficacia e attuazione dei piani, convenzioni, costi e assegnazioni PEEP/PIP, perequazione e compensazione.
Scadenza e ultrattività dei piani attuativi
Il termine di efficacia dei piani particolareggiati e degli strumenti assimilati incide sulle previsioni espropriative: dopo la scadenza, nelle parti rimaste inattuate non possono essere avviati gli espropri per opere pubbliche o di urbanizzazione. Restano invece operanti, sino a una nuova disciplina urbanistica, le prescrizioni conformative relative a destinazioni, indici e assetto della zona (scadenza delle previsioni espropriative e permanenza di quelle urbanistiche: https://www.esproprionline.it/news/130383).
La scadenza non determina quindi né l’indiscriminata edificabilità né il blocco assoluto dell’area. Nelle parti già attuate, urbanizzate e lottizzate può proseguire l’edificazione conforme alle prescrizioni di zona; possono inoltre essere completate le urbanizzazioni in corso. Nelle parti inattuate non sono invece consentiti nuovi espropri né l’edificazione residenziale fondata sul piano scaduto (distinzione tra parti attuate e inattuate: https://www.esproprionline.it/news/130221). Il Comune può adottare un nuovo PIP per completare le opere, ma le eventuali innovazioni rispetto alla disciplina precedente devono rispettare le ordinarie regole di settore (completamento mediante nuovo PIP: https://www.esproprionline.it/news/130560). Anche la scadenza del PEEP non elimina la destinazione conformativa a edilizia economica e popolare (effetti della scadenza del PEEP: https://www.esproprionline.it/news/128056).
Convenzioni urbanistiche
La scadenza del termine assegnato per le opere di urbanizzazione non estingue l’obbligazione del soggetto attuatore: da quel momento si configura l’inadempimento e decorre il termine ordinario di prescrizione per l’adempimento o per le altre tutele (obblighi dopo la scadenza del termine: https://www.esproprionline.it/news/128472). Gli impegni convenzionali di realizzare opere e costituire servitù di uso pubblico si trasferiscono ai successivi acquirenti e aventi causa (subentro negli obblighi di lottizzazione: https://www.esproprionline.it/news/128959). La sopravvenienza di un vincolo espropriativo non consente, da sola, di rinviare indefinitamente la stipula della convenzione: l’amministrazione deve valutare la revoca del piano, una variante oppure una soluzione concordata (sopravvenienza del vincolo: https://www.esproprionline.it/news/129695).
Costi e rapporti nei PEEP e nei PIP
Il principio di pareggio dell’art. 35 della legge n. 865/1971 richiede la copertura dei costi legittimamente sostenuti per acquisire e urbanizzare le aree, comprese le maggiori indennità definite successivamente. Non consente però di trasferire ai privati risarcimenti o altri esborsi derivanti direttamente da condotte illecite e procedimenti illegittimi dell’ente (limiti al conguaglio PEEP: https://www.esproprionline.it/news/129423). I costi devono essere quelli effettivi e definitivamente riferibili alla singola area oggetto della convenzione, non una quota ottenuta distribuendo indistintamente i costi dell’intero comparto (criterio della singola area: https://www.esproprionline.it/news/127483).
Quanto al soggetto obbligato, l’art. 35 non determina da solo un accollo automatico in capo al socio assegnatario dell’alloggio: per richiedergli i maggiori costi occorre una specifica previsione nel regolamento negoziale applicabile (necessità della base negoziale: https://www.esproprionline.it/news/130782). Se l’obbligo è previsto nella concessione del diritto di superficie, può invece avere natura propter rem e trasferirsi a chi subentra nel titolo edilizio (trasferimento dell’obbligo convenzionale: https://www.esproprionline.it/news/130432).
Le aree espropriate per un PIP entrano nel patrimonio indisponibile comunale con la destinazione alla cessione o concessione ai soggetti legittimati, secondo una convenzione che regola oneri e conseguenze dell’inadempimento (destinazione delle aree PIP: https://www.esproprionline.it/news/129348). Entro il termine decennale devono essere completati gli espropri, ma non necessariamente anche tutte le assegnazioni, che possono essere graduate nel tempo (termine per espropri e assegnazioni: https://www.esproprionline.it/news/128228).
Perequazione, compensazione e cessione compensativa
La perequazione è ricondotta alla potestà conformativa di pianificazione e all’impiego di strumenti consensuali, senza necessità di una specifica previsione legislativa primaria, purché non produca un’acquisizione coattiva sostanzialmente equivalente a un’espropriazione senza le relative garanzie (fondamento e limite della perequazione: https://www.esproprionline.it/news/130507). Nel comparto perequativo le aree, anche se destinate diversamente, partecipano secondo l’indice attribuito ai vantaggi e agli oneri del piano; il proprietario non è per ciò solo assoggettato a esproprio (funzionamento del comparto: https://www.esproprionline.it/news/130498).
La compensazione ha una funzione diversa: presuppone il sacrificio espropriativo e offre, in luogo del pagamento pecuniario, diritti edificatori trasferibili su altre aree (distinzione dalla perequazione: https://www.esproprionline.it/news/130033). Nella cessione compensativa permane il vincolo preordinato all’esproprio e il potere di acquisizione coattiva, da esercitare entro il relativo termine, mentre il ristoro può avvenire mediante crediti compensativi o aree anziché con denaro (caratteri della cessione compensativa: https://www.esproprionline.it/news/129469).