L'ALGORITMO DI CALCOLO DELLO SPOSTAMENTO NEL TEMPO DEI VALORI DEI TERRENI AGRICOLI NEL PERIODO 1972-2021

22/01/2022

Nell’ambito delle attività poste in essere per la gestione dell’Osservatorio del Valore dei Terreni Agricoli Exeo, che ha visto a partire dall’anno 2011 la pubblicazione di listini digitali annuali con le quotazione del valore dei terreni per le varie colture e comuni, al fine di ampliare la ricognizione dell’andamento dei valori dei terreni agricoli estendendola ad un più vasto periodo temporale antecedente a quello direttamente monitorato da Exeo, per motivi di studio e per finalità estimative di larga massima, si è proceduto alla ricostruzione storica delle variazioni anche per gli anni precedenti al 2011, a partire dall’anno 1972.

L'Osservatorio dei Valori Agricoli di Exeo ha elaborato un grafico basato su una serie storica dei valori immobiliari, in sostanza per l’ultimo mezzo secolo, dalla quale è stato tratto l’indice di variazione annuale riferito al valore base per l’anno 2011 (anno di 1a rilevazione Ova), fatto pari a 100.

Tali valori storici, elaborati con gli stessi criteri adottati per i dati di diretta rilevazione Exeo (2011-2021), hanno consentito di poter costruire il sottostante grafico basato su una serie storica dei valori immobiliari, in sostanza per l’ultimo mezzo secolo, dalla quale ricavare l’indice di variazione annuale riferito al valore base per l’anno 2011 (anno di 1a rilevazione Ova), fatto pari a 100.

Grafico variazione media nazionale ponderata (sei colture)

Le variazioni percentuali dell’indice di un singolo anno rispetto a quello dell’anno di cui si conosce il valore immobiliare permettono di traslare nel tempo un valore immobiliare noto ad una certa data, ad esempio perché estratto da un atto di compravendita ovvero rilevato dal mercato a data attuale od anche desunto dal listino Ova di Exeo.

Le fonti dei dati utilizzati per la costruzione dell’indice sono molteplici, costituite da vari prezziari storici e locali, atti di compravendita, sentenze per la fissazione di indennità di esproprio, attività valutativa degli Uffici Tecnici Erariali e successivamente delle Commissioni Provinciali Espropri.

Riguardo a questa ultima fonte, lo studio svolto ha portato principalmente a dover scartare molti dati desumibili dalle tabelle dei valori agricoli medi di espropri.

I dati provenienti da questa fonte sono stati attentamente analizzati, confrontati con dati omologhi di realtà agricole comparabili ed elaborati coerentemente insieme alle altre informazioni di mercato disponibili e assunti come riferimento solo in casi (invero molto rari) di verificata attendibilità.

L’elaborazione, attraverso la normalizzazione dei dati, ha consentito di superare le ordinarie incoerenze che spesso si riscontrano nell’esame dei valori agricoli medi dei dati prodotti da una singola Commissione Provinciale Espropri, che in alcuni periodi temporali può avere omesso di pubblicare i valori, può avere applicato pedissequamente rivalutazioni monetarie generalizzate ovvero operato incrementi occasionali e, più recentemente, riduzioni non supportate da adeguate analisi.

Gli andamenti rilevati, a prescindere da singole specificità locali e settori particolari di agricoltura cosiddetti di nicchia che richiedono degli studi finalizzati di approfondimento accurato, e che sono pertanto da escludere da uno studio generale come quello in esame, sono abbastanza convergenti tra realtà agricole facenti parti di ambiti dell’Italia settentrionale, centrale, meridionale ed insulare.

L’andamento dei valori agricoli in un questo vasto arco temporale che scaturisce dalle presenti elaborazioni, trova riscontro anche nelle rilevazioni Inea (ora CREA) ed in particolare dall’analisi della serie storica dei valori fondiari medi per Regione 1960-2019, ripresa dagli Annuari dell'agricoltura italiana.

Dal grafico si evince che i valori correnti dei terreni agricoli nel periodo 1972-2021, tranne una breve eccezione degli anni ’70 fino al 1981 si sono annualmente rivalutati meno del costo della vita. Mostrano quindi un andamento delle variazioni dei valori immobiliari ben diversi da quelle del costo della vita ovvero da quelle dei valori degli immobili urbani.

Ecco quindi che la anticipazione o la posticipazione immobiliare nel tempo dei valori dei terreni agricoli non può affidarsi che a studi della letteratura di settore ovvero richiedere, di volta in volta, specifiche indagini di mercato a ritroso nel tempo di notevole laboriosità e spesso dall’esito incerto, soprattutto in quei periodi in cui il mercato immobiliare è risultato molto statico, quasi assente.

Questo studio si prefigge di fornire un supporto operativo, anche se di prima approssimazione, con tabelle parametriche, sviluppate in un algoritmo, che misurano anno per anno il valore immobiliare di un terreno di cui si conosca il valore ad un anno intermedio od estremo dell'intervallo 1972-2021.

I risultati ottenuti per le aree geografiche di studio possono essere utilizzati:
- per fini conoscitivi, in tutto il territorio nazionale, per tutte le colture calcolando il valore medio ponderato alle sei qualità di coltura (seminativo, vigneto, frutteto, orto, uliveto e bosco)
- per fini applicativi, oltre che per l’intero territorio nazionale, per le segmentazioni Italia settentrionale, centrale, meridionale, insulare l’andamento del valore medio per le singole colture (seminativo, vigneto, frutteto, orto, uliveto e bosco).

In particolare il grafico, per come detto, ha solo una utilità di studio e di conoscenza generale dell’andamento dei valori immobiliari per sintetizzare in un solo parametro la variabilità che invece è spesso espressa in misura notevolmente diversificata di luogo in luogo e per le diverse qualità di coltura dei terreni.

In sostanza il grafico evidenzia come il valore di 9,23 (anno 1972) discenda da un valore immobiliare pari 100 all’anno 2011, anticipato al 1972, secondo le variazioni annuali del mercato dei terreni agricoli. Al pari il valore di 89,05 corrisponde alla posticipazione dello stesso valore 100 dal 2011 all’anno 2021.

Sempre il grafico di figura n. 2 mostra come lo stesso valore immobiliare 9,23 all’anno 1972, con la rivalutazione monetaria sarebbe pari all’anno 2021 a 155,34 mentre il terreno agricolo varrebbe solo 89,05, con quindi notevole perdita di potere di acquisto rispetto ad un diverso investimento immobiliare (fabbricati ed aree edificabili) oltre a quello monetario.

Il grafico evidenzia inoltre con immediatezza come il valore corrente attuale (89,05) è comparabile con quelli all’anno 2002 (circa ultimo ventennio), fatto salvo la perdita in potere di acquisto tra 2002 e 2021.

Sulla base delle analisi sopra illustrate, Exeo srl, unitamente al rapporto statistico annuale rende disponibile anche un software per la trasposizione nel tempo del valore di un terreno agricolo, secondo l’ordinaria variazione rilevata per coltura ed area geografica.

Nella figura seguente (ritagliata dalla schermata dell’applicazione di calcolo allegata) si riporta l’elaborazione sviluppata sui dati di input evidenziati nella sezione in alto della tabella (valore noto al 1995 di € 1.000,00, area geografica Italia qualità di coltura tutte).

La flessibilità del modello è massima consentendo ogni tipo di interrogazione nell’ambito del periodo temporale 1972-2021, ed in particolare di dettagliare gli aggiornamenti per area geografica (Italia,nord, centro, sud, isole) e qualità di coltura (seminativo, vigneto, orto irriguo, frutteto, uliveto bosco ceduo).

Nell’esempio è impostato il mix di sei colture monitorate sull’area geografica complessiva nazionale.

La tabella, stampabile (funzione di stampa di Excel), evidenzia i valori trasposti ai vari anni, l’utente potrà utilizzare i dati necessari per la propria consulenza relativamente ai soli anni di interesse.

Evidentemente, nella traslazione del valore, il modello ipotizza che le caratteristiche tecniche del terreno siano rimaste immutate nell’arco temporale di interesse. Diversamente debbono essere adottati particolari correttivi per tenere in debito conto delle mutazioni intervenute.