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Aree in fasce di rispetto stradale: va riconosciuta la perdita di cubatura ?


PROVINCIA DI ROMA: «In caso di allargamento stradale che preveda l'esproprio di un'area edificabile non ancora edificata, che ne riduce le potenzialità edificatorie, al proprietario va riconosciuto il danno derivante dalla riduzione di potenzialità edificatoria? E, se si, come deve essere calcolato? Ciò si pone in quanto la fascia di rispetto stradale, secondo la giurisprudenza oramai consolidata, è da considerarsi vincolo di inedificabilità con i connotati propri del vincolo conformativo della proprietà.»


PL – E’ pacifico, sia in base al quadro normativo (articoli 37.4 e 32.1 DPR 327/2001) che a quello giurisprudenziale (ex plur. CASS 11830/2009, 8121/2009, 2810/2006, 2974/2006, ecc.), che l’esproprio di area ubicata in fascia di rispetto debba liquidarsi con il criterio indennitario previsto per le aree inedificabili, essendo la fascia di rispetto una limitazione legale della proprietà di natura conformativa, che prevale, ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio, su un’eventuale sottostante zonizzazione edificabile. In buona sostanza, non rileva, al fine di escludere l'inedificabilità ai fini indennitari dell'area ubicata in fascia di rispetto stradale, la circostanza che la stessa sia comunque computabile nella determinazione della volumetria o della superficie edificabile del lotto, poiché ciò non rende l'area medesima suscettibile di edificazione, restando pur sempre operante il divieto di costruire su di essa (es. APP FI 11/11/2010). Sennonché è altrettanto pacifico che in caso di esproprio parziale si debba tener conto del deprezzamento della residua parte (come prevede l’articolo 33 del DPR 327/2001 e prima l’articolo 40 della legge 2359/1865). Ora, l’eventuale deprezzamento dipendente dallo spostamento nella proprietà residua della fascia di rispetto a causa dell’allargamento stradale, secondo la giurisprudenza prevalente, non va preso in considerazione, essendo appunto la fascia di rispetto un vincolo legale conformativo che cagiona un pregiudizio non indennizzabile (es. CASS 7269/2010, 3146/2006, 28459/2005, 26265/2005, ecc. contra, indirettamente, CASS 2740/2011, 3175/2008). Per quanto riguarda il deprezzamento derivante dalla riduzione della superficie edificabile,  il suo ristoro è ammesso in generale, finendo di solito per coincidere con la perdita della volumetria originariamente realizzabile sull’estensione espropriata (CASS 28817/2008, 24435/2006), salvo uno specifico e ulteriore danno all'area residua (ad es. quando per ragioni di distacchi o dimensioni la superficie residua perda la possibilità di essere trasformata: CASS 3175/2008). Ma se ciò è logico quando non vi siano fasce di rispetto, nel caso di esproprio di aree urbanisticamente edificabili ma ubicate in fascia di rispetto, e per questo indennizzate come agricole, il pregiudizio derivante dalla perdita di cubatura è stato considerato da alcune sentenze catturabile mediante il calcolo differenziale o complementare (come dir si voglia) di cui all'art. 40 L. 2359/1865 – oggi art. 33 TUE, qualora la volumetria non possa essere recuperata sulla parte restante del terreno (CASS 21092/2005). Con questo orientamento, di fatto, quello che esce dalla porta (il valore della cubatura esprimibile dall’area espropriata soggetta a fascia di rispetto) rientra dalla finestra, e sorge qualche dubbio di compatibilità con la giurisprudenza citata all’inizio.  

D.P.R. 327/2001
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ter quater quinquies sexies
septies octies nonies 53 54 55
56 57 bis 58 59        

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