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STIMA DI UNA AZIENDA AGRARIA CON IL METODO SINTETICO-COMPARATIVO (2/3)

Il presente esempio di perizia tecnico-estimativa che si riporta è stato elaborato a fini didattici e di studio, sostanzialmente per illustrare la metodologia operativa applicabile per la valutazione di una azienda agraria, utilizzabile come modello di base per casi concreti similari, salvo i necessari adattamenti derivanti dalle particolari tipologie degli immobili, da disposizioni degli strumenti urbanistici nonchè in relazione alla natura e alle caratteristiche del mercato immobiliare, nelle fattispecie interessate.


STIMA DI UNA AZIENDA AGRARIA CON IL METODO SINTETICO COMPARATIVO
 
( 2/3 )
 
19 giugno 2006

Ing. Antonio Iovine
Dirigente dell'area per i servizi catastali della Direzione Centrale Cartografia Catasto e Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia del Territorio


 

 
 
Sommario : 2.3. Bestiame | 2.4. Quote e premi | 2.5. Attrezzi agricoli, macchinari vari e arredi | 2.6. Riserva di caccia | 3. Individuazione del criterio e della metodologia di stima | 4. Valutazione | 4.1 Indagini di mercato | 4.2 Valutazione terreni | Terreni boschivi | Terreni seminativi | Rimesse e mangiatoie | Pascoli | Terreni agricoli in uso a cooperative

 
 
 

 
 
          §        2.3.  Bestiame
 


Nell’azienda viene allevato del bestiame costituito da equini e bovini. Alla data del 31 dicembre 2002 per la specie equina erano presenti  due cavalli, quindici cavalle e una puledra mentre per i bovini v’erano  dieci tori e duecentodieci capi tra vacche e vitelle. A tale consistenza vanno aggiunti i nati del 2003, costituiti da 16 equini e 120 vitelli. Gli equini vengono allevati sia per la vendita che per la cavalcatura e appartengono alla razza maremmana in purezza, che ha un’apprezzabile rinomanza locale. I bovini sono allevati sia per il mantenimento della razza maremmana sia per la produzione della carne. I primi sono da considerarsi in purezza, mentre gli altri sono ottenuti da incrocio.
 


        §        2.4. Quote e premi
 


L’azienda ha delle quote esclusive per la produzione del tabacco in base alle quali può produrre 475 quintali di tabacco tipo brigth e 160 quintali di tipo burley. Tali quote di produzione sono vendibili sul mercato e pertanto rappresentano un bene economico facente parte dell’azienda. Discorso analogo è per il bestiame, per il quale esiste un premio per ogni capo che, nel caso di esemplari appartenenti a razze in via di estinzione, è di entità maggiore. Sono soggetti a premi i 220 bovini  presenti nell’azienda, mentre le vacche per le quali è previsto un ulteriore premio sono 54.
 


        §        2.5.  Attrezzi agricoli, macchinari vari e arredi


 
Completano i beni dell’azienda gli attrezzi agricoli, i macchinari vari e gli armadi.
Tali beni sono riportati nei tabulati allegati 2 e 3 e sono quelli che risultano dall’inventario fornito dall’amministrazione dell’azienda.
 


        §        2.6. Riserva di caccia


 
Sul territorio dell’azienda insiste una rinomata riserva di caccia “Castel di ………….”.
Dopo anni di contenzioso tra il Comune di ………………….. e il concessionario, è stato raggiunto un accordo, che prevede che parte del territorio dell’azienda sia utilizzato come riserva ad uso del concessionario, mentre la restante parte è utilizzata dai cacciatori residenti nell’ambito comunale. Oltre a tale patto, inoltre, il Comune percepisce un compenso annuo per la concessione di terreni a scopo venatorio.
In base alla attuale normativa, il diritto a gestire la riserva compete solo al concessionario e, in caso di sua rinuncia, non è automatico il subentro di altre figure giuridiche.
Di fatto con la consegna della concessione alla Regione ……………, per il rilascio di una nuova licenza, vi sono alcuni adempimenti tra cui quello di verificare il rispetto delle superfici destinate a riserva, rispetto a quelle stabilite dalla Regione …………...
Poiché nella provincia di ……………. tale limite è stato superato, allo stato attuale non sarebbe possibile ipotizzare il mero passaggio di gestione al Comune o ad altri soggetti per una diretta conduzione.
Pertanto la presenza della riserva sul territorio dell’azienda non rappresenta di fatto un aspetto economico positivo, che possa incidere sul valore dei boschi.
 


        §        3.  Individuazione del criterio e della metodologia di stima


 
L’azienda di ……………………. è tenuta alla redazione del bilancio economico e patrimoniale in coerenza con le disposizioni normative dettate dal codice civile in materia. Durante l’espletamento dell’incarico, una copia di tale documento, relativa all’anno 2001, mi è stata consegnata, al fine di trarne utili elementi per la richiesta valutazione.
Dal documento consegnato si evince che l’Azienda ha registrato per il periodo suddetto un utile di gestione pari a circa 32.000,00 €, dovuto anche ai contributi statali e comunitari, questi ultimi corrisposti sia per le colture praticate sia per i premi per l’allevamento dei bovini ed equini. Per il corrente anno, che come già indicato sopra è ancora in corso di elaborazione, da anticipazioni avute da addetti alla conduzione dell’azienda, il bilancio tende al pareggio.
Dall’esame in particolare del documento, si può apprendere l’andamento contabile dell’Azienda nel corso di più anni, rilevabile da un apposito prospetto riepilogativo contenente gli utili e le perdite a partire dagli anni 80.
In sintesi si può concludere che l’utile di esercizio è stato conseguito solo a partire dagli anni 90. I relativi importi, inoltre, risultavano contenuti rispetto al valore dell’azienda e ciò induce a priori a scartare, per la valutazione dell’azienda il metodo reddituale.
Anche il metodo misto, patrimoniale-reddituale, risulterebbe inficiato delle considerazioni sopra effettuate, laddove tale procedimento contempla la determinazione dell’avviamento che, come noto, è anch’esso ancorato alla redditività dell’azienda.
Pertanto si ritiene che il metodo più adeguato per pervenire al più probabile valore di mercato dell’azienda sia quello di definizione del patrimonio, attraverso il criterio del valore di mercato, attesa la situazione risultante dallo stato patrimoniale che non evidenzia un utile di impresa stabile e consolidato nel tempo. E’ comunque opportuno effettuare alcune precisazioni.
Nell’applicazione di tale criterio, sviluppato con metodo sintetico comparativo per valori tipici, che prevede la comparazione dei valori dei beni costituenti l’azienda con altri di analoghe caratteristiche i cui prezzi di mercato sono noti, non si prescinderà dal considerare che ogni singolo cespite analizzato è comunque integrato sinergicamente nell’insieme di beni costituenti l’azienda e dalla sua organizzazione. Di ciò si terrà conto nell’attribuzione del valore unitario che verrà dato  ai parametri di riferimento, Ha per i terreni e mq (di superficie lorda o netta come specificato per tipologia di immobile) per i fabbricati.
Oltre all’aspetto sopra indicato, i valori terranno conto anche delle altre peculiarità che possiede l’azienda stessa.  In particolare, tra le caratteristiche più spiccate possedute  è l’estensione che risulta essere superiore a 2.500 Ha, uniti in un’unica unità poderale. Questa caratteristica la rende un bene esclusivo perché non si conoscono nella provincia di …………….. aziende di questa dimensione.  Inoltre, essa è composta  da boschi seminativi, pascoli, coste, vallate etc. che, nel loro insieme, conferiscono il paesaggio vario e piacevole. E’ dotata di una rete stradale interna che consente di raggiungere agevolmente anche le parti più remote dell’azienda stessa, ed è dotata di un patrimonio edilizio di rilievo, costituito da due centri agricoli, dal castello, da edilizia rurale distribuita, da impianti connesse alle esigenze lavorative, da rimesse per animali etc.
A fronte di questi aspetti positivi, si è rilevato come alcuni componenti sopra citati siano da adeguare al fine di pervenire ad una migliore gestione che possa permettere di conseguire migliori risultati economici correlati alle produzioni agricole.
Il parco macchine ha necessità di essere rinnovato essendo costituito principalmente da macchinari obsoleti quasi completamente ammortizzati e ancora utilizzati, la coltivazione irrigua potrebbe essere incrementata previa ricerca di ulteriori pozzi, data la presenza nella zona di numerose acque fluviali, l’impiego della mano d’opera dovrebbe essere maggiormente razionalizzato.
Ciò premesso, si valuterà ogni tipologia di bene costituente l’azienda secondo l’ordine precedentemente seguito per la loro descrizione, non mancando di effettuare le specifiche integrazioni delle caratteristiche possedute da ognuno di essi che sopravanzano quelle di carattere generale descritte nella presente parte.
Operativamente, in relazione alle difficoltà di potere disporre di dati di mercato che si riferiscano ad aziende  perfettamente comparabili per incidenza/dotazione di fabbricati rurali, la comparazione viene effettuata con i valori di terreni agricoli nudi, privi di fabbricati, perché direttamente rilevati dal mercato in tale situazione ovvero con quelli calcolati analiticamente con specifica analisi ed elaborazione, scorporando il valore dei fabbricati rurali dal valore immobiliare complessivo.
 


        §        4. Valutazione


 
        §        4.1.  Indagini di mercato


 
Per l'individuazione dei beni di raffronto, oggetto di recenti contrattazioni sono state sviluppate le seguenti indagini presso locali operatori immobiliari e strutture pubbliche   e private che si interessano di gestione e valutazione di beni immobili.
In particolare sono state esaminate le attuali offerte di vendita di immobili similari a quelli oggetto di stima e ricercati gli atti pubblici relativi a recenti contrattazioni.
Il mercato delle aziende agrarie non è particolarmente vivo e le poche contrattazioni avutesi nei tempi recenti riflettono corrispettivi dichiarati in atto di poco superiori  ai valori di riferimento, convenzionali e bassi perchè correlati ai redditi dominicali iscritti in catasto,  previsti dall'articolo 52 del D.P.R. n. 131/86, oltre i quali l'Agenzia delle Entrate non può procedere a rettifica dei valori ai fini dell'accertamento del reale prezzo di compravendita, cui commisurare la tassazione.
Dalle notizie ricavate dall'indagine si sono esaminati presso gli Uffici provinciale delle Entrate e quello dell'Ufficio  dell'Agenzia del territorio, molteplici atti di compravendita e le relative informazioni catastali che hanno interessato sia  aziende agrarie sia  appezzamenti di terreni autonomi, scorporati da aziende agricole; quelli significativi sono risultati i seguenti.
 
atto notaio G. Verdi del 21/4/2001, rep 3678, reg.to a ......... il  10/5/2001 al n. 1201, con il quale la Soc. ............ ha acquistato una azienda agricola in agro ........... della superficie di ha. 302,54 composta da seminativi e pascoli e relativi fabbricati rurali, per la superficie complessiva di Ha. 395,84  al prezzo dichiarato di £ 7.200.000.000 pari ad € 3.718.490,00.
 
atto notaio G. Verdi dell' 11/9/2002, rep 3728, reg.to a ......... il  30/9/2002 al n. 2412, con il quale la Soc. ............ ha acquistato una azienda agricola in agro ........... della superficie di ha. 395,84 composta da seminativi e fabbricati rurali, al prezzo dichiarato di € 3.900.000,00.
 
atto notaio G. Bianchi del 12/10/2002, rep 7721, reg.to a ......... il  31/10/2002 al n. 5612, con il quale la Soc. ............ ha acquistato una azienda agricola in agro ........... della superficie di ha. 200,02 composta da seminativi irrigui e fabbricati rurali, al prezzo dichiarato di € 3.900.000,00.
 
atto notaio G. Neri  del 4/1/2003, rep 1799, reg.to a ......... il  24/01/2003 al n. 4612, con il quale il sig. . ............ ha acquistato  terreni in agro ........... della superficie di ha. 40,97 composta da particelle a pascoli, priva di fabbricati rurali, al prezzo dichiarato di € 280.000,00.
 
atto notaio G. Bianchi del 2/2/2003, rep 7798, reg.to a ......... il  21/02/2003 al n. 4613, con il quale la Soc. ............ ha acquistato  terreni agricoli in agro ........... della superficie di ha. 831,78 composta da boschi ,al prezzo dichiarato di € 4.200.000,00.
 
atto notaio G. Neri  del 4/3/2001, rep 1619, reg.to a ......... il  24/03/2001 al n. 2112, con il quale il sig. . ............ ha acquistato  terreni in agro ........... della superficie di ha. 45,54 composti da boschi, privi di fabbricati rurali, al prezzo dichiarato di € 250.000,00.
 
atto notaio G. Marroni  del 24/3/2002, rep 3793, reg.to a ......... il  14/04/2002 al n. 2612, con il quale il sig. . ............ ha acquistato  terreni in agro ........... della superficie ha. 3,31 composta da particelle destinate a orto irriguo e vivaio, prive di fabbricati rurali, ma dotate di pozzo al prezzo dichiarato di € 100.000,00.
 
I dati di cui ai suddetti atti sono stati analizzati ed elaborati, sulla base di informazioni assunte attraverso visite sopralluogo ai beni compravenduti ed accertamenti in catasto, per risalire ai probabili valori  unitari dei singoli cespiti costituenti i beni trasferiti.
I  risultati  della suddetta analisi ed elaborazione sono riportati nella tabella n. 5.
 
 

 
Da indagini presso l' Agenzia immobiliare di mediazione ...............,  ..........., ..........., per la compravendita di terreni agricoli sono state rilevate le seguenti indicazioni riportate nella tabella n. 6.
 
 
L'Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia del territorio per il 1° semestre 2003, riporta i valori di cui alla tabella n. 7.
 
 
Per quanto riguarda il valore dei fabbricati, si evidenzia che gli stessi attengono a costruzioni in muratura in ordinarie condizioni di conservazione; si tratta di rilevazioni di prezzi in compravendite che hanno  interessato zone agricole o frazioni rurali del comune. I valori immobiliari indicati  corrispondono circa ai costi di ricostruzione dei fabbricati con l'applicazione di una vetustà media del 70%.
Il valore delle costruzioni prefabbricate e delle tettoie nonchè quelle di fabbricati ordinari come sopra considerati, ma in diverso stato di conservazione ovvero di  tipologia edilizia non omogenea con quella base di raffronto è modulato con specifici coefficienti correttivi applicati in forma percentuale sui valori medi indicati.
 


        §        4.2.  Valutazione terreni


 
- Terreni Boschivi
I terreni boschivi occupano circa il 50% dell’estensione  dell’azienda, Nella parte descrittiva sono state individuate le loro pecularietà che si sostanziano nel tipo di soprassuolo, economicamente molto richiesto, nella giacitura, pressoché pianeggiante e nella rete viaria che li attraversa.
Nel loro insieme tali caratteristiche consentono un’ottima utilizzazione economica del bene, commisurata alla vendita dei tagli, che fanno registrare, per ogni esercizio, introiti di rilievo a fronte di poche spese.
In particolare sono stati raccolti presso l’amministrazione i dati degli importi di aggiudicazione che si sono svolti negli ultimi tre anni, riportati  nella tabella n. 8.
 
 
L’importo per il 2001 è superiore di circa il 10 % degli altri perché ha risentito del ritardo con cui è stato fatto il taglio (17 anni rispetto ai 15 di norma), che ha comportato la presenza di una maggiore massa legnosa.
Dalla media degli importi, tenendo conto della considerazione per l’anno 2001 il ricavo medio per la vendita del taglio dei boschi è di 240.000,00 €/anno.
La buona redditività si riflette sul valore dei boschi, che in base all’andamento di mercato in considerazione di tutte le caratteristiche precedentemente indicate, li pone in una fascia di valore medio alta.
Sulla base delle rilevazioni di mercato riportate nel paragrafo 4.1, della data cui si riferiscono e della natura e consistenza degli immobili oggetto di trasferimento, avuto riguardo alla specifica natura dei terreni in esame, alla loro rilevante consistenza, si ritiene equo attribuire al parametro unitario un valore di 5.500,00 €/Ha.
Passando ai calcoli si ha:

5.500,00 €/Ha x 1.251,6550 Ha = €   6.884.102,00.

Se si confronta il valore stimato, con il reddito medio annuo, depurato delle spese, necessarie per la sistemazione di staccionature, per strade, per gli oneri fiscali e spese generali, il tutto quantificabile il linea di massima in 40.000,00 €, rimane un utile netto pari a  200.000,00 € che diviso per il valore dei boschi, precedentemente stimato, dà un tasso di fruttuosità di circa 3%.
Tale fruttuosità risultando adeguata comparabile ad altri rendimenti rilevabili sul mercato immobiliare e finanziario, conferma la previsione di stima  del bene.
 
-   Terreni Seminativi
I terreni seminativi sono anche loro di buona valenza. L’azienda è inserita in un vasto comprensorio agricolo che abbraccia gli ambiti territoriali di più comuni, quali ………………….., …………… e ……………, dove insistono diverse aziende anche di vaste estensioni. La presenza di acque nella zona consente di praticare colture irrigue tra le quali quelle più usuali sono il granturco e  il tabacco. Quest’ultima, come nota è fortemente redditizia, ma condizionata dalla quota a disposizione.
L’azienda ha delle quote, per le quali sono consentite le produzioni di 475 quintali di tabacco di qualità bright e 160 quintali di burley.
Per il conseguimento di tali produzioni, nella corrente stagione agraria la suddetta coltura è stata impiantata su 33,00 ettari.
Non sono state effettuate ulteriori colture irrigue, pur se l’azienda ha la potenzialità di poter irrigare solo con i pozzi a disposizione 110 ettari, coperti da impianti di irrigazione fissa o semoventi. Nella valutazione di questa tipologia di terreni, si terrà conto delle potenzialità di fatto e si valuterà come irrigua, la superficie complessivamente irrigabile in quanto coperta dagli impianti di irrigazione presenti.
La presenza nella zona di numerosi corsi d’acqua fa ritenere che potrebbe essere possibile aumentare la superficie irrigabile, previa l’individuazione e realizzazione di ulteriori pozzi. Anche la restante superficie a seminativo asciutto ha buone valenze, per la composizione sciolta dei terreni, che li rende idonei alla lavorazione profonda, la mancanza di sassi  e, in particolare, la giacitura degli stessi che risulta molto regolare e non assume mai pendenze particolari. Infine, come più volte detto, i terreni sono tutti facilmente raggiungibili attraverso la comoda rete viaria di cui è dotata l’azienda.
Per la definizione dei valori unitari da attribuire al parametro di riferimento ai prezzi rilevati e riportati nel paragrafo 4.1.
Ai terreni in esame, in relazione alle loro specifiche caratteristiche ed alla estensione –che peraltro non è un problema potendo l’azienda, in relazione all’ottima e distribuita dotazione di fabbricati rurali essere facilmente frazionata in 4-5 sub aziende di dimensione tali da renderle più facilmente commerciabili sul mercato-   competono certamente i valori della fascia medio alta e precisamente si stima:
 20.000,00 €/Ha., per i seminativi irrigui;
12.500 €/Ha. , per i seminativi asciutti.
terreni irrigui      Ha 110,00  x  20.000€/Ha   = €   2.200.000,00
terreni asciutti   Ha  823,00  x  12.500 €/Ha  = € 10.287.500,00
                                       Totale                     = € 12.487.500,00
 
-   Rimesse e Mangiatoie
Sono terreni disseminati nell’azienda e destinati al raduno e alla stabulazione  del bestiame. Dato il contesto in cui tal terreni sono inseriti, nonché la presenza di recinzioni che li delimitano e la presenza di tettoie mangiatoie su di essi, si ritiene opportuno attribuire a tali terreni un valore unitario di  5.000 €/Ha., che si avvicina a quello medio-massimo tra quelli di riferimento. Più precisamente, vicino al valore  della fascia media del pascolo e al valore massimo dell’incolto produttivo (previsto dall’Osservatorio de valori immobiliari dell’Agenzia del territorio per il Comune di ……………).
Passando ai calcoli si ha:
29,00 Ha  x 5.000 €/Ha  =  €  145.000,00
 
-   Pascoli
Anche i terreni a pascolo sono disseminati per tutta l’azienda e sono costituiti in genere dalle spallette e coste poste a ridosso delle vallette e dei corsi d’acqua.
In considerazione della maggiore redditività e utilizzazione agricola, rispetto ai pascoli ordinari della zona, si ritiene di poterli valutare  ad un valore  unitario di 7.000,00 €/Ha.
Passando ai calcoli si ha:
145 Ha  x 7.000 €/Ha  = €  1.015.000,00
 
-   Terreni agricoli in uso alle cooperative
Tali terreni occupano la parte est dell’azienda, oltre la fascia boschiva e sono delimitati dal fosso della …………………… e del ………………….. Hanno le stesse caratteristiche agronomiche dei seminativi asciutti precedentemente trattati ad eccezione della giacitura, che risulta essere a schiena d’asino, con buone pendenze che degradano verso i due fossi che li delimitano.
I terreni non sono attualmente in uso all’azienda ma a cooperative che corrispondono dei canone d’affitto secondo i patti agrari.
Il merito agrario e commerciale è pari a quello dei seminativi asciutti già valutati precedentemente.
Tuttavia il vincolo derivante dalla suddetta affittanza limita notevolmente il valore. Tale vincolo che costituisce uno scomodo per l’azienda, si valuta percentualmente nel 60% del valore libero di mercato, che è pari a €  12.500,00/ Ha.. Tale minor valore attribuito può essere considerato come una equa buonuscita proponibile agli attuali conduttori  per  il reintegro nel resto aziendale dei terreni in esame, in vista di una presumibile vendita. In ogni caso  tale riduzione di valore compensa, per come detto, la presenza del vincolo e rende ugualmente appetibile l’azienda per i probabili futuri acquirenti-
Passando ai calcoli si ha:
 
139,9180 Ha  x 12.500,00  x 0, 40  €/Ha  =   €  699.590,00.
 
Terreni occupati da centri aziendali, strade e tare
 
Il valore di questi terreni, che incidono per  circa il  4,2% sulla superficie complessiva dell’azienda (percentuale ordinaria), deve ritenersi compreso nella valutazione dei terreni effettivamente produttivi in relazione ai valori unitari adottati (al netto di detta incidenza).

 
 
Approfondimenti associati:
Data Titolo Categoria Autore
20/07/2006 STIMA DI UNA AZIENDA AGRARIA CON IL METODO SINTETICO COMPARATIVO (3/3) Aree non edificabili Antonio Iovine

02/05/2006 STIMA DI UNA AZIENDA AGRARIA CON IL METODO SINTETICO COMPARATIVO (1/3) Aree non edificabili Antonio Iovine


 
 

D.P.R. 327/2001
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27 28 29 30 31 32 33 34 35
36 37 38 39 40 41 42 bis 44
45 46 47 48 49 50 51 52 bis
ter quater quinquies sexies
septies octies nonies 53 54 55
56 57 bis 58 59        

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Il collegio decade, e si manda la pratica alla Commissione provinciale
Il collegio decade, e occorre riassumerlo
Il collegio decade, e può essere riassunto solo se il ritardo sia dipeso da effettive e comprovate difficoltà
Il collegio decade, e può essere riassunto solo ad iniziativa della parte a cui non è imputabile il ritardo
Il collegio può ugualmente concludere il lavoro
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